Die Maklerprovision ist der Posten, über den vor jedem Immobilienverkauf gesprochen wird, und über den erstaunlich viele Halbwahrheiten kursieren. Zahlt immer der Käufer? Ist die Höhe gesetzlich festgelegt? Und fallen Kosten an, wenn der Verkauf platzt? Dieser Beitrag beantwortet alle Kostenfragen rund um den Immobilienmakler: die übliche Höhe, die gesetzliche Verteilung seit der Provisionsteilung, die Fälligkeit und die ehrliche Rechnung, ob sich die Provision am Ende lohnt.
Wie hoch ist die Maklerprovision?
Eine gesetzlich festgelegte Höhe gibt es nicht, die Provision ist frei vereinbar. Am Markt haben sich je nach Region Gesamtprovisionen zwischen fünf und sieben Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer etabliert. In Bayern ist die Aufteilung von 3,57 Prozent für den Verkäufer und 3,57 Prozent für den Käufer verbreitet, zusammen also 7,14 Prozent. Entscheidend ist, was im Maklervertrag steht, und der muss beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern zwingend in Textform geschlossen werden, eine E-Mail genügt, ein Handschlag nicht.
Wer zahlt den Makler? Die drei Konstellationen
- Verkauf von Wohnung oder Einfamilienhaus an Privatkäufer: Seit Ende 2020 gilt die gesetzliche Provisionsteilung. Beauftragt der Verkäufer den Makler und dieser wird für beide Seiten tätig, zahlen beide exakt die Hälfte. Der Käufer darf in keinem Fall mehr zahlen als der Verkäufer, und die Käuferprovision wird erst fällig, wenn der Verkäufer die Zahlung seines Anteils nachweist. Das alte Modell, die Provision komplett auf den Käufer abzuwälzen, ist bei diesen Objekten Geschichte.
- Grundstücke, Mehrfamilienhäuser und Gewerbe: Hier gilt die Teilungspflicht nicht, die Verteilung ist frei verhandelbar. Ob beim Verkauf eines Grundstücks in Dachau eine reine Käufer-, eine reine Verkäufer- oder eine geteilte Provision sinnvoll ist, hängt von Objekt und Marktlage ab und wird vorab klar vereinbart.
- Vermietung: Bei Wohnraummiete gilt das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, bezahlt ihn, in der Praxis fast immer der Vermieter. Die Provision ist auf zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer gedeckelt.
Wann wird die Provision fällig?
Erst mit dem notariell beurkundeten Kaufvertrag, vorher nicht. Das Erfolgsprinzip ist der Kern des Maklermodells: Kommt kein Verkauf zustande, schulden Sie bei einem seriösen Makler keinen Cent, egal wie viele Besichtigungen, Exposés und Verhandlungen dahinterstecken. Genau daran erkennen Sie übrigens unseriöse Anbieter: Wer Vorabpauschalen, Aufwandsentschädigungen oder Marketingkostenzuschüsse unabhängig vom Verkaufserfolg verlangt, verlagert sein Risiko auf Sie. Bei uns gilt: keine Vorkosten, die Bewertung ist kostenlos, bezahlt wird nur im Erfolgsfall.
Rechenbeispiel: Was kostet der Makler konkret?
Eine Wohnung in München wird für 600.000 Euro verkauft, vereinbart sind 3,57 Prozent je Seite. Verkäufer und Käufer zahlen damit jeweils 21.420 Euro Provision. Klingt nach viel, deshalb gehört die zweite Hälfte der Rechnung dazu: Die Provision des Verkäufers zählt zu den Verkaufskosten und mindert einen eventuell steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn, Details dazu in unserem Beitrag zur Spekulationssteuer. Beim Käufer gehört die Provision zu den Anschaffungskosten und wird bei vermieteten Objekten über die Abschreibung steuerlich wirksam.
Rechnet sich der Makler trotz Provision?
Die Frage entscheidet sich nicht an der Provision, sondern am Verkaufsergebnis. Drei Effekte machen in der Praxis den Unterschied: Erstens die Preisstrategie, denn ein professionell positioniertes Objekt erzeugt Nachfrage statt Preisverfall durch monatelanges Herumstehen im Portal. Zweitens der Zugang zu geprüften Käufern und Investoren, die auf Portalen gar nicht suchen. Und drittens die Verhandlungsführung mit Bonitätsprüfung, die geplatzte Verträge verhindert. Wenn diese drei Faktoren den Verkaufspreis auch nur um wenige Prozent heben, ist die Provision mehr als bezahlt. Was ein Makler dafür im Detail leistet, haben wir im Beitrag über die Aufgaben eines Immobilienmaklers beschrieben, und ob sich das bei Ihrem Objekt rechnet, zeigt der einfachste Test: erst die kostenlose Immobilienbewertung, dann die Entscheidung. Wenn Sie zum Beispiel Ihre Wohnung in München verkaufen möchten, legen wir Ihnen Preisstrategie und erwartbares Ergebnis offen auf den Tisch, bevor Sie sich binden.
Häufige Fragen zur Maklerprovision
Kann ich die Maklerprovision verhandeln?
Ja, die Höhe ist Verhandlungssache. Vergleichen Sie dabei aber Leistung statt nur Prozentpunkte: Ein Rabatt nützt wenig, wenn dafür an Vermarktung, Aufbereitung und Käuferprüfung gespart wird und der Verkaufspreis darunter leidet.
Muss ich den Makler bezahlen, wenn ich selbst einen Käufer finde?
Das hängt vom Vertragstyp ab. Beim einfachen Auftrag und beim Alleinauftrag bleibt der Eigenverkauf in der Regel provisionsfrei, beim qualifizierten Alleinauftrag verpflichten Sie sich, Interessenten an den Makler zu verweisen. Lesen Sie diesen Punkt vor der Unterschrift genau.
Fällt die Provision auch bei einem Rücktritt vom Kaufvertrag an?
Der Provisionsanspruch entsteht mit dem wirksamen notariellen Kaufvertrag. Wird der Vertrag später einvernehmlich aufgehoben oder scheitert er an einer vereinbarten Bedingung wie der Finanzierung, entfällt der Anspruch je nach Gestaltung. Auch das regelt der Maklervertrag.
Gibt es versteckte Zusatzkosten beim Makler?
Bei seriösen Maklern nicht: Fotos, Exposé, Inserate, Besichtigungen und Verhandlung sind mit der Provision abgegolten. Lassen Sie sich den Leistungsumfang schriftlich geben, dann gibt es keine Überraschungen.
