Bevor die Suche nach Wohnung oder Haus beginnt, sollte eine Zahl feststehen: Ihr maximales Budget. Wer sie nicht kennt, verliebt sich in Objekte außerhalb der Reichweite oder kauft sich mit einer zu hohen Rate jahrzehntelangen Stress ein. Die gute Nachricht: Das eigene Budget lässt sich mit vier einfachen Rechenschritten seriös bestimmen, ganz ohne Rechner-Tools mit versteckten Annahmen. Wir gehen die Schritte einmal komplett durch, mit einem Rechenbeispiel für den Großraum München und Dachau.
Schritt 1: Die tragbare Monatsrate bestimmen
Die Basis ist nicht der Kaufpreis, sondern Ihre Rate. Als bewährte Faustregel sollte die Kreditrate höchstens 35 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens ausmachen. Präziser wird es mit der ehrlichen Haushaltsrechnung: alle Einnahmen minus alle Ausgaben, inklusive der Posten, die nach dem Kauf dazukommen, etwa Hausgeld bei einer Eigentumswohnung und eine Instandhaltungsrücklage von grob ein bis zwei Euro je Quadratmeter im Monat. Was übrig bleibt, ist Ihre tragbare Rate, und die aktuelle Kaltmiete ist ein guter Realitätscheck: Wer die angepeilte Rate schon heute problemlos als Miete zahlt, rechnet realistisch.
Schritt 2: Von der Rate zur Kreditsumme
Aus Rate, Zinssatz und anfänglicher Tilgung ergibt sich die mögliche Kreditsumme: Jahresrate geteilt durch die Summe aus Zins und Tilgung. Ein Beispiel mit einer Rate von 1.600 Euro im Monat, beispielhaft 3,8 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung: 19.200 Euro Jahresrate geteilt durch 5,8 Prozent ergibt rund 330.000 Euro Kreditsumme. Da sich die Bauzinsen laufend bewegen, rechnen Sie mit tagesaktuellen Konditionen Ihrer Bank und kalkulieren Sie vorsichtshalber einen kleinen Aufschlag ein. Und sparen Sie nicht an der Tilgung: Unter zwei Prozent anfänglicher Tilgung zieht sich die Rückzahlung über Jahrzehnte, und die Anschlussfinanzierung wird zum Risiko.
Schritt 3: Eigenkapital und Kaufnebenkosten ehrlich rechnen
Kreditsumme plus Eigenkapital ergibt Ihre Gesamtmittel, aber davon geht ein Posten ab, den viele Erstkäufer unterschätzen: die Kaufnebenkosten. In Bayern setzen sie sich so zusammen:
- Grunderwerbsteuer: 3,5 Prozent des Kaufpreises, bundesweit der niedrigste Satz.
- Notar und Grundbuch: zusammen rund 1,5 bis 2 Prozent. Damit ist auch die häufige Frage nach den Notarkosten beantwortet: etwa 1,5 Prozent inklusive Grundbucheintrag.
- Maklerprovision: beim Kauf über Makler üblicherweise 3,57 Prozent für die Käuferseite.
Insgesamt also rund 9 Prozent des Kaufpreises, die zusätzlich anfallen und die Banken in aller Regel aus Eigenkapital verlangen. Ideal sind darüber hinaus 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises als echtes Eigenkapital, denn jeder Eigenkapital-Prozentpunkt verbessert Ihren Zinssatz. Wer gleichzeitig eine Immobilie verkauft und eine neue kauft, hat hier den größten Hebel überhaupt: Der Verkaufserlös ist Ihr Eigenkapital. Deshalb steht bei Umsteigern eine Zahl am Anfang jeder Budgetrechnung, nämlich der realistische Wert der eigenen Immobilie. Den liefert unsere kostenlose Immobilienbewertung in wenigen Minuten.
Schritt 4: Das Ergebnis, plus Sicherheitspuffer
Jetzt lässt sich alles zusammensetzen. Unser Beispielhaushalt bringt 330.000 Euro Kredit und 100.000 Euro Eigenkapital mit, insgesamt 430.000 Euro. Geteilt durch 1,09 wegen der Nebenkosten ergibt das ein maximales Kaufbudget von rund 395.000 Euro. Zwei Puffer gehören noch dazu: eine Reserve von drei bis sechs Nettomonatsgehältern, die nach dem Kauf unangetastet bleibt, und bei Bestandsimmobilien ein Budget für die ersten Maßnahmen, von der Küche bis zur energetischen Ertüchtigung, denn der energetische Zustand entscheidet inzwischen spürbar über Folgekosten und Wiederverkaufswert.
Und wenn das Budget nicht für den Wunschstadtteil reicht? Dann lohnt der Blick auf die Achsen statt auf Abstriche bei der Substanz: Entlang der S-Bahn, etwa in Dachau und Umgebung, bekommen Käufer für dasselbe Geld deutlich mehr Fläche als innerhalb Münchens, bei pendelbarer Anbindung. Als Immobilienmakler für München und Dachau kennen wir beide Märkte und nehmen Suchkunden gerne mit konkretem Budget und Suchprofil auf, dann melden wir uns, bevor ein passendes Objekt öffentlich inseriert wird.
Häufige Fragen zum Immobilienbudget
Wie viel Eigenkapital brauche ich mindestens?
Als Untergrenze gelten die Kaufnebenkosten, in Bayern also rund 9 Prozent des Kaufpreises. Komfortabel und zinsgünstig wird die Finanzierung ab etwa 20 bis 30 Prozent Gesamteigenkapital inklusive Nebenkosten.
Geht der Kauf auch ganz ohne Eigenkapital?
Möglich ist die sogenannte 110-Prozent-Finanzierung bei sehr guter Bonität, sie ist aber deutlich teurer im Zins und riskanter bei Wertschwankungen. Für die meisten Haushalte ist Ansparen oder ein kleineres Objekt der bessere Weg.
Sollte ich lieber einen höheren Zins mit langer Bindung wählen?
Eine lange Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren kostet einen kleinen Aufschlag, kauft Ihnen aber Planungssicherheit über die kritische Phase der Finanzierung. Gerade bei knapper Kalkulation ist das gut investiertes Geld.
Zählt mein selbstständiges oder variables Einkommen mit?
Banken rechnen variables Einkommen wie Boni oder selbstständige Gewinne konservativ an, meist als Durchschnitt mehrerer Jahre und mit Abschlag. Kalkulieren Sie Ihr Budget deshalb auf Basis des sicheren Einkommensteils.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Finanzierungsberatung. Verbindliche Konditionen erhalten Sie bei Bank oder Finanzierungsvermittler auf Basis Ihrer persönlichen Situation.
