Immobilie verschenken: Schenkungssteuer, Freibeträge und der Nießbrauch-Hebel

Die Immobilie schon zu Lebzeiten an die Kinder übertragen: Für viele Eigentümer im Raum München und Dachau ist das die klügste Antwort auf hohe Immobilienwerte und begrenzte Freibeträge. Richtig gestaltet, wandert selbst ein Haus im siebenstelligen Wert steuerfrei in die nächste Generation, und Sie wohnen trotzdem lebenslang darin. Falsch gestaltet, verschenken Sie Kontrolle und Sicherheit gleich mit. Dieser Beitrag erklärt, wann Schenkungssteuer anfällt, wie hoch sie ist, welche zwei Hebel sie senken und welche Absicherungen in keinen Schenkungsvertrag fehlen dürfen.

Wann fällt Schenkungssteuer an und wie hoch ist sie?

Schenkungssteuer fällt an, wenn der Wert der Immobilie den persönlichen Freibetrag des Beschenkten übersteigt. Die Freibeträge sind dieselben wie bei der Erbschaft:

• Ehepartner: 500.000 Euro
• Kinder: 400.000 Euro, und zwar von jedem Elternteil separat
• Enkel: 200.000 Euro
• Geschwister, Nichten, Neffen, unverheiratete Partner: nur 20.000 Euro

Nur der Wert oberhalb des Freibetrags wird versteuert: bei Kindern und Ehepartnern mit 7 bis 30 Prozent, bei entfernten Verwandten und Nichtverwandten mit bis zu 50 Prozent. Zahlen muss die Steuer grundsätzlich der Beschenkte, der Schenker haftet allerdings mit. Und Vorsicht bei gut gemeinter Hilfe: Übernimmt der Schenker die Steuer, wertet das Finanzamt auch diese Übernahme als zusätzliche Schenkung. Eine gute Nachricht gibt es dafür an anderer Stelle: Grunderwerbsteuer fällt bei Schenkungen nicht an.

Hebel 1: Alle zehn Jahre beginnen die Freibeträge neu

Der entscheidende Vorteil gegenüber dem Vererben: Die Freibeträge stehen alle zehn Jahre komplett neu zur Verfügung. Wer früh anfängt, überträgt auch große Vermögen in Etappen steuerfrei. Ein Beispiel: Eltern schenken ihrer Tochter gemeinsam ein Haus im Wert von 800.000 Euro, jeder Elternteil überträgt seine Hälfte. Zweimal 400.000 Euro Freibetrag, Steuer: null. Zehn Jahre später können weitere 800.000 Euro folgen. Beim Vererben stünde jeder Freibetrag nur ein einziges Mal zur Verfügung, und alles darüber würde versteuert.

Hebel 2: Der Nießbrauch senkt den steuerlichen Wert und sichert Sie ab

Was bedeutet Nießbrauch bei Immobilien? Es ist das im Grundbuch eingetragene Recht, die Immobilie weiter umfassend zu nutzen: selbst darin wohnen oder sie vermieten und die Mieten behalten, lebenslang. Damit unterscheidet er sich vom reinen Wohnrecht, das nur das eigene Wohnen erlaubt. Für Schenker bedeutet der vorbehaltene Nießbrauch doppelte Wirkung:

• Absicherung: Sie geben das Eigentum ab, behalten aber die Nutzung und die Erträge. Das beschenkte Kind kann die Immobilie ohne Ihr Zutun weder nutzen noch sinnvoll verkaufen.
• Steuerersparnis: Der Kapitalwert des Nießbrauchs wird vom Immobilienwert abgezogen. Er berechnet sich aus dem Jahreswert der Nutzung und Ihrer statistischen Lebenserwartung. Je jünger der Schenker, desto größer der Abzug, oft geht es um sechsstellige Beträge, die den steuerpflichtigen Wert unter den Freibetrag drücken.

Ein Punkt für die Beratung: Der vorbehaltene Nießbrauch hat auch erbrechtliche Nebenwirkungen, etwa bei der Zehnjahresfrist für Pflichtteilsansprüche, die bei umfassendem Nießbrauch nicht zu laufen beginnt. Wer gezielt Pflichtteile reduzieren will, braucht daher eine andere Gestaltung als wer primär Steuern sparen möchte.

Wer ermittelt den Wert der Immobilie bei einer Schenkung?

Für die Schenkungssteuer bewertet das Finanzamt, und zwar wie im Erbfall typisiert am Schreibtisch nach dem Bewertungsgesetz, ohne Besichtigung. Diese Werte fallen häufig höher aus als der echte Marktwert, und jeder zu hoch angesetzte Euro frisst Freibetrag. Halten Sie den Finanzamtswert für überhöht, können Sie per Sachverständigengutachten einen niedrigeren Wert nachweisen. Damit Sie die Größenordnung vorab kennen und die Schenkung richtig takten können, lohnt der erste Schritt vor dem Notartermin: Mit unserer kostenlosen Immobilienbewertung wissen Sie, wo Ihre Immobilie am Markt steht, ob die Freibeträge reichen und ob sich ein Gutachten oder eine Etappen-Schenkung lohnt.

Was Sie bei der Schenkung unbedingt beachten sollten

Eine Immobilienschenkung ist nur notariell wirksam und wird mit dem Grundbucheintrag vollzogen. Der eigentliche Wert eines guten Schenkungsvertrags liegt aber in den Klauseln, die für den Ernstfall vorsorgen:

• Rückforderungsrechte: etwa wenn das Kind vor Ihnen verstirbt, in Insolvenz gerät, sich scheiden lässt oder die Immobilie ohne Ihre Zustimmung verkaufen will. Ohne solche Klauseln ist die Schenkung praktisch unumkehrbar.
• Verarmungsrisiko: Werden Sie innerhalb von zehn Jahren nach der Schenkung bedürftig, etwa durch Pflegekosten, kann das Sozialamt die Schenkung zurückfordern. Auch das gehört in die Planung.
• Gleichbehandlung der Kinder: Wer einem Kind die Immobilie schenkt, sollte Ausgleichs- und Anrechnungsregeln für die Geschwister festlegen, sonst ist der Streit im Erbfall programmiert.

Und manchmal zeigt die ehrliche Rechnung: Keines der Kinder will die Immobilie übernehmen, alle wollen Liquidität. Dann ist der Verkauf zum Marktwert mit anschließender Geldschenkung oft die sauberere Lösung, denn Geld lässt sich exakt teilen und taktgenau verschenken. Wir beraten Familien in beiden Szenarien und übernehmen im Verkaufsfall den gesamten Prozess, zum Beispiel beim Hausverkauf in Dachau, diskret und zum bestmöglichen Preis.

Häufige Fragen zur Schenkung einer Immobilie

Wie oft kann ich steuerfrei verschenken?

So oft Sie möchten, die Freibeträge erneuern sich alle zehn Jahre je Schenker-Beschenkten-Paar. Maßgeblich ist der Abstand zwischen den einzelnen Schenkungen, frühere Schenkungen innerhalb von zehn Jahren werden zusammengerechnet.

Kann ich eine Schenkung rückgängig machen?

Grundsätzlich nur, wenn Rückforderungsrechte vertraglich vereinbart wurden. Daneben kennt das Gesetz enge Ausnahmen wie groben Undank des Beschenkten oder die eigene Verarmung des Schenkers.

Beginnt mit der Schenkung eine neue Spekulationsfrist?

Nein. Der Beschenkte übernimmt das Kaufdatum des Schenkers. Verkauft er innerhalb der noch laufenden Zehnjahresfrist eine vermietete Immobilie, kann Spekulationssteuer anfallen, Details dazu in unserem Beitrag zur Spekulationssteuer.

Ist Verschenken immer besser als Vererben?

Nicht automatisch. Die Schenkung punktet mit den wiederkehrenden Freibeträgen und dem Nießbrauch, kostet aber Flexibilität, denn das Eigentum ist weg. Wer sein Vermögen möglicherweise noch selbst braucht, fährt mit Testament plus Familienheim-Regelung oft besser. Die Entscheidung gehört in eine steuerliche und rechtliche Beratung mit konkreten Zahlen.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Verbindliche Auskünfte zu Ihrer Schenkung erhalten Sie bei Notar oder Steuerberater.