Mit Immobilien Geld verdienen: Das funktioniert seit Generationen, aber nicht automatisch. Ob eine Wohnung als Kapitalanlage taugt, entscheidet keine Lage-Broschüre und kein Bauchgefühl, sondern eine Rechnung, die auf einen Bierdeckel passt. Dieser Beitrag zeigt die drei Rendite-Kennzahlen, die Sie kennen müssen, ein vollständiges Rechenbeispiel, die steuerlichen Hebel wie die Abschreibung und die ehrliche Antwort auf die Frage, wann sich eine Immobilie als Kapitalanlage wirklich lohnt.
Die drei Renditen: Brutto, Netto, Eigenkapital
1. Bruttomietrendite: Der Schnellcheck
Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis mal 100. Eine Wohnung für 400.000 Euro mit 14.400 Euro Jahreskaltmiete bringt brutto 3,6 Prozent. Diese Zahl taugt zum schnellen Aussortieren von Angeboten, mehr nicht, denn sie ignoriert sämtliche Kosten. Praktisch ist ihr Kehrwert, der Kaufpreisfaktor: Kaufpreis geteilt durch Jahresmiete. Im Beispiel das 27,8-Fache. In München sind Faktoren über 30 üblich, im Umland deutlich niedrigere, und je niedriger der Faktor, desto schneller trägt sich das Investment.
2. Nettomietrendite: Die ehrliche Zahl
Hier kommen die echten Kosten dazu. Von der Jahreskaltmiete gehen die nicht auf Mieter umlegbaren Kosten ab: Instandhaltungsrücklage, Verwaltung, Mietausfallwagnis, als Praxiswert zusammen oft 20 bis 25 Prozent der Kaltmiete. Und zum Kaufpreis kommen die Kaufnebenkosten von rund 9 Prozent in Bayern hinzu. Im Beispiel: 14.400 Euro Miete minus 3.100 Euro Kosten, geteilt durch 436.000 Euro Gesamtinvestition, ergibt netto rund 2,6 Prozent. Diese Zahl vergleichen Sie mit Ihrem Finanzierungszins, und genau dieser Vergleich entscheidet über das Investment.
3. Eigenkapitalrendite: Der Hebel
Finanzieren Sie einen Teil des Kaufpreises, arbeitet fremdes Geld für Sie. Liegt die Objektrendite über dem Kreditzins, hebelt die Finanzierung die Rendite auf Ihr eingesetztes Eigenkapital nach oben, der sogenannte Leverage-Effekt. Das beantwortet auch die viel gesuchte Frage nach dem Investieren ohne Eigenkapital: Möglich ist es bei sehr guter Bonität, der Hebel wirkt dann maximal, allerdings in beide Richtungen. Steigt der Zins bei der Anschlussfinanzierung oder fällt Miete aus, dreht sich der Effekt gegen Sie. Ohne Rücklagen ist die Vollfinanzierung deshalb kein Vermögensaufbau, sondern eine Wette.
Der Steuer-Hebel: So funktioniert die Abschreibung
Bei vermieteten Immobilien beteiligt sich das Finanzamt an den Kosten. Zinsen, Verwaltung und Instandhaltung sind als Werbungskosten absetzbar, und dazu kommt die Abschreibung auf den Gebäudeanteil: 2 Prozent jährlich bei Bestandsgebäuden ab Baujahr 1925, 3 Prozent bei Neubauten jüngerer Baujahre, für neue Neubauprojekte ist zeitlich befristet sogar eine degressive Abschreibung möglich. Bei einem Gebäudewert von 300.000 Euro senken 2 Prozent das zu versteuernde Einkommen um 6.000 Euro pro Jahr, ohne dass Geld fließt. Zwei Punkte gehören zur Wahrheit dazu: Die AfA erhöht bei einem Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist den steuerpflichtigen Gewinn, die Details dazu stehen in unserem Beitrag zur Spekulationssteuer. Und Mieteinnahmen sind natürlich zu versteuern, die Rendite nach Steuern hängt damit an Ihrem persönlichen Steuersatz.
Wann lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage?
- Die Nettomietrendite schlägt den Zins: Liegt sie dauerhaft unter dem Finanzierungszins, zahlen Sie monatlich drauf und wetten allein auf Wertsteigerung.
- Die Lage trägt die nächsten 20 Jahre: Bevölkerungsentwicklung, Arbeitsmarkt und Anbindung zählen mehr als der aktuelle Zustand der Küche. Stark sind im Großraum München die S-Bahn-Achsen, wo Mieternachfrage sicher ist und die Kaufpreisfaktoren niedriger als in der Innenstadt.
- Der energetische Zustand ist eingepreist: Sanierungsbedarf ist kein Ausschlusskriterium, aber er gehört mit realistischen Kosten in die Rechnung, nicht in die Hoffnung.
- Sie bleiben liquide: Rücklagen für Leerstand, Reparaturen und Zinsanstieg sind Teil des Investments, nicht optional.
Und das Rechnen lohnt in beide Richtungen: Wer bereits eine vermietete Wohnung besitzt, sollte dieselben Kennzahlen regelmäßig auf den eigenen Bestand anwenden. Ist die Nettorendite auf den heutigen Verkehrswert mager und die Spekulationsfrist abgelaufen, kann der Verkauf zum aktuellen Preisniveau die bessere Kapitalentscheidung sein als zehn weitere Jahre Vermietung. Was Ihr Objekt heute wert ist, zeigt unsere kostenlose Immobilienbewertung München, und wenn die Rechnung für den Exit spricht, begleiten wir Sie beim Wohnung verkaufen Dachau oder Haus verkaufen in München bis zum Notartermin, inklusive diskreter Ansprache unserer vorgemerkten Kapitalanleger.
Häufige Fragen zur Immobilie als Kapitalanlage
Was ist eine gute Rendite bei Immobilien?
Als grobe Orientierung gelten netto 3 bis 4 Prozent als solide, im hochpreisigen München sind es oft weniger, dafür mit höherer Wertstabilität. Entscheidend ist immer der Abstand zum Finanzierungszins, nicht die absolute Zahl.
Kann ich wirklich ohne Eigenkapital mit Immobilien Geld verdienen?
In Einzelfällen ja, mit Top-Bonität und einem Objekt, dessen Rendite deutlich über dem Zins liegt. Für die meisten Anleger ist die 110-Prozent-Finanzierung zu teuer und zu riskant. Realistischer ist der Einstieg mit den Kaufnebenkosten plus Reserve als Eigenkapital.
Wie berechne ich, ob sich eine konkrete Immobilie lohnt?
In drei Schritten: Kaufpreisfaktor als Schnellcheck, Nettomietrendite gegen den Zins, dann die Nach-Steuer-Betrachtung mit AfA und Werbungskosten. Rechnen Sie mit vorsichtigen Annahmen bei Miete und Kosten, nicht mit den Bestwerten aus dem Exposé.
Ist München trotz hoher Preise eine gute Kapitalanlage?
München punktet mit Wertstabilität und praktisch sicherer Vermietbarkeit, bezahlt wird das mit niedrigen laufenden Renditen. Wer mehr Cashflow sucht, findet auf den S-Bahn-Achsen wie Dachau das bessere Verhältnis aus Faktor, Miete und Nachfrage.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Steuer- oder Anlageberatung. Verbindliche Aussagen zu Ihrer Situation erhalten Sie bei Steuerberater und Finanzierungsberatung.
