Kapitalanlage Immobilien: Sicher investieren mit Beratung vom Makler
Eine Immobilie als Kapitalanlage gehört zu den beständigsten Formen des Vermögensaufbaus. Während Aktienkurse schwanken und Zinsen auf dem Tagesgeldkonto kaum die Inflation ausgleichen, arbeitet eine vermietete Wohnung jeden Monat für Sie. Die Miete fließt, der Kredit wird nach und nach getilgt, und langfristig profitieren Sie von der Wertentwicklung.
Klingt einfach. In der Praxis entscheidet aber die Auswahl des richtigen Objekts darüber, ob Ihre Kapitalanlage funktioniert oder zum Klotz am Bein wird. Genau hier kommen wir ins Spiel: Als Immobilienmakler mit deutschlandweitem Netzwerk finden wir Immobilien zur Kapitalanlage, die zu Ihrem Budget, Ihren Zielen und Ihrer Risikobereitschaft passen. Von der ersten Einschätzung über die Renditeberechnung bis zum Notartermin.
- Unverbindlich
- Unabhängig
- Deutschlandweit
Vorteile
Warum Immobilien als Kapitalanlage?
Kaum eine Anlageklasse vereint so viele Vorteile wie die vermietete Immobilie:
Monatliche Mieteinnahmen
Inflationsschutz
Fremdkapital-Hebel
Bei kaum einer anderen Anlageform finanziert die Bank einen Großteil Ihres Investments. Sie investieren mit dem Geld
der Bank und bauen trotzdem eigenes Vermögen auf.
Steuervorteile
Zinsen, Abschreibung (AfA),
Verwaltungskosten und Instandhaltung mindern Ihre Steuerlast. Und wer die
Immobilie länger als zehn Jahre hält, verkauft den Wertzuwachs steuerfrei.
Altersvorsorge zum Anfassen
Anders als Fondsanteile ist eine Immobilie greifbar. Sie können sie vererben, verschenken, verkaufen oder im Alter
selbst nutzen.
Wir prüfen jedes Objekt, bevor wir es Ihnen vorschlagen.
Einschätzung
Wann lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage?
Die ehrliche Antwort: nicht immer und nicht überall. Eine Kapitalanlage-
Immobilie lohnt sich dann, wenn Lage, Kaufpreis und erzielbare Miete in einem
gesunden Verhältnis stehen.
Als Faustregel gilt: Die Bruttomietrendite sollte je nach Standort zwischen 3,5 und 5
Prozent liegen. In gefragten Großstädten wie München oder Hamburg fällt sie oft
niedriger aus, dafür ist die Wertsteigerung historisch stärker. In B- und C-Städten
wie Leipzig, Nürnberg oder Kassel sind höhere Mietrenditen möglich, dafür sollte
man die langfristige Nachfrage genauer prüfen.
Entscheidend sind außerdem:
Faustregel
3,5–5 %
Bruttomietrendite je nach Standort
Als Faustregel gilt: Die Bruttomietrendite sollte je nach Standort zwischen 3,5 und 5 Prozent liegen. In gefragten Großstädten wie München oder Hamburg fällt sie oft niedriger aus, dafür ist die Wertsteigerung historisch stärker. In B- und C-Städten
wie Leipzig, Nürnberg oder Kassel sind höhere Mietrenditen möglich, dafür sollte man die langfristige Nachfrage genauer prüfen.
Entscheidend sind außerdem:
Mikrolage
Anbindung, Nahversorgung, Arbeitgeber und Hochschulen im Umfeld
Zustand und Baujahr
Sanierungsstau frisst Rendite schneller, als viele denken
Vermietbarkeit
Wie schnell findet die Wohnung einen neuen Mieter, wenn der aktuelle auszieht?
Kaufnebenkosten
Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch machen je nach Bundesland 5 bis 9
Prozent aus
Renditeprüfung
Rendite berechnen: So prüfen wir jedes Objekt
Bevor wir Ihnen eine Immobilie als Kapitalanlage vorschlagen, muss sie unsere Renditeprüfung bestehen. Dabei schauen wir uns unter anderem an:
Der erste schnelle Check.
Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis
01
Bruttomietrendite
Deutlich aussagekräftiger.
Jahreskaltmiete abzüglich nicht umlegbarer Kosten, geteilt durch Kaufpreis inklusive Nebenkosten
02
Nettomietrendite
Was bleibt monatlich übrig, nachdem Zins, Tilgung, Hausgeld und
Rücklagen bezahlt sind?
03
Cashflow nach Finanzierung
Wie hat sich der Standort entwickelt und was spricht dafür, dass es
so weitergeht?
04
Wertsteigerung spotenzial
Der erste schnelle Check.
Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis
01
Bruttomietrendite
Deutlich aussagekräftiger.
Jahreskaltmiete abzüglich nicht umlegbarer Kosten, geteilt durch Kaufpreis inklusive Nebenkosten
02
Nettomietrendite
Was bleibt monatlich übrig, nachdem Zins, Tilgung, Hausgeld und
Rücklagen bezahlt sind?
03
Cashflow nach Finanzierung
Wie hat sich der Standort entwickelt und was spricht dafür, dass es
so weitergeht?
04
Wertsteigerungspotenzial
Sie bekommen von uns keine bunten Prospekte mit Traumrenditen, sondern eine nachvollziehbare Kalkulation
mit realistischen Annahmen. Auf Wunsch rechnen wir gemeinsam verschiedene Szenarien durch, etwa mit
unterschiedlichen Zinssätzen oder Mietsteigerungen.
Ablauf
Immobilien kaufen als Kapitalanlage: Unser Ablauf
1
Ziele
Erstgespräch und Zieldefinition
Wir klären, was Sie erreichen wollen: monatlichen Cashflow, langfristigen Vermögensaufbau, Altersvorsorge oder eine Kombination. Dazu Budget, Eigenkapital und gewünschte Regionen.
2
Objektsuche
Objektsuche deutschlandweit
Über unser Netzwerk erhalten Sie Zugang zu Objekten, die teilweise gar nicht öffentlich inseriert werden. Wir filtern vor und zeigen Ihnen nur, was zu Ihren Kriterien passt.
3
Prüfung
Prüfung und Renditeberechnung
Für jedes interessante Objekt erstellen wir eine vollständige Kalkulation und prüfen Unterlagen wie
Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlung und Wirtschaftsplan.
4
Verhandlung
Besichtigung und Verhandlung
Wir begleiten Sie zur Besichtigung, bewerten den Zustand realistisch und verhandeln den Kaufpreis in
Ihrem Interesse.
Abschluss
Finanzierung und Notartermin
Auf Wunsch stellen wir den Kontakt zu Finanzierungspartnern her und begleiten Sie bis zur Schlüsselübergabe. Auch danach sind wir erreichbar, etwa wenn es um die Erstvermietung geht.
Einsteiger
Immobilie als Kapitalanlage für Anfänger: Geht das auch ohne Vorwissen?
Ja, und ehrlich gesagt starten die meisten unserer Kunden genau so.
Sie brauchen kein Immobilien-Fachwissen, um erfolgreich zu
investieren. Sie brauchen jemanden, der die Fallstricke kennt.
Gerade beim ersten Investment empfehlen wir häufig eine solide vermietete Eigentumswohnung in einer wachsenden Stadt. Überschaubares Risiko, planbare Kosten, guter Einstieg.
Entscheidend sind außerdem:
- Kauf nach Bauchgefühl statt nach Zahlen
- Unterschätzte Nebenkosten und fehlende Rücklagen für Instandhaltung
- Objekte in Lagen mit sinkender Nachfrage, nur weil der Kaufpreis günstig wirkt
- Zu knappe Finanzierung ohne Puffer für Mietausfall oder Zinserhöhung
Typische Anfängerfehler, vor denen wir Sie bewahren:
Kapitalanlage ohne Eigenkapital: Möglich, aber mit Bedacht
Die kurze Antwort
Immer wieder werden wir gefragt, ob eine Immobilie als Kapitalanlage ohne Eigenkapital funktioniert. Die kurze Antwort: In manchen Fällen ja, über eine sogenannte 110- Prozent-Finanzierung, bei der die Bank auch die Kaufnebenkosten mitfinanziert.
Die längere Antwort
Das setzt eine sehr gute Bonität, ein sicheres Einkommen und ein Objekt mit stabiler Miete voraus. Der Zinssatz liegt höher, der monatliche Cashflow fällt entsprechend knapper aus. Wir sagen Ihnen offen, ob eine Vollfinanzierung in Ihrer Situation sinnvoll ist oder ob Sie besser noch Eigenkapital aufbauen. Ein seriöser Rat ist uns wichtiger als ein schneller Abschluss.
Steuern
Steuervorteile bei Immobilien als Kapitalanlage
Vermietete Immobilien sind steuerlich attraktiv. Die wichtigsten
Hebel im Überblick:
Abschreibung (AfA)
In der Regel 2 Prozent des Gebäudewerts pro Jahr, bei Neubauten unter bestimmten Voraussetzungen mehr
Werbungskosten
Kreditzinsen, Verwaltung, Fahrtkosten, Maklergebühren bei Vermietung und vieles mehr
Instandhaltung
Reparaturen und Renovierungen mindern das zu versteuernde Einkommen
Steuerfreier Verkauf
Nach zehn Jahren Haltedauer bleibt der Verkaufsgewinn bei vermieteten
Objekten steuerfrei
Wichtig: Wir sind Makler, keine Steuerberater. Die konkrete steuerliche Gestaltung besprechen Sie am besten mit Ihrem Steuerberater. Wir liefern Ihnen dafür alle Zahlen und Unterlagen, die er braucht.
Entscheidend sind außerdem:
Abschreibung (AfA)
In der Regel 2 Prozent des Gebäudewerts pro Jahr, bei Neubauten unter bestimmten Voraussetzungen mehr
Werbungskosten
Kreditzinsen, Verwaltung, Fahrtkosten, Maklergebühren bei Vermietung und vieles mehr
Instandhaltung
Reparaturen und Renovierungen mindern das zu versteuernde Einkommen
Steuerfreier Verkauf
Nach zehn Jahren Haltedauer bleibt der Verkaufsgewinn bei vermieteten
Objekten steuerfrei
Häufige Fragen zu Immobilien als Kapitalanlage
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Kapitalanlage-Immobilie?
Das hängt von Lage, Stadtteil, Zustand, Baujahr, Grundstücksgröße und Energieeffizienz ab. Eine erste Orientierung gibt unsere kostenlose Immobilienbewertung München.
Welche Immobilien eignen sich am besten als Kapitalanlage?
Bei richtiger Preisstrategie und vollständigen Unterlagen liegt die Vermarktungsdauer in München oft zwischen vier und zehn Wochen. Mit professioneller Begleitung ist der Prozess in der Regel deutlich kürzer als beim Privatverkauf.
Was ist eine gute Rendite bei einer Immobilie?
Das hängt vom Zustand und der Lage ab. Nicht jede Investition zahlt sich aus. Wir beraten Sie ehrlich, welche Maßnahmen den Preis spürbar verbessern und welche das Budget unnötig belasten.
Kann ich eine Kapitalanlage-Immobilie auch außerhalb meiner Region kaufen?
Ja. Für den Hausverkauf in München ist ein gültiger Energieausweis gesetzlich vorgeschrieben. Wir helfen Ihnen, alle erforderlichen Dokumente rechtzeitig zu beschaffen.
Was passiert bei Mietausfall?
Seit 2020 gilt die gesetzliche Maklerprovisionsteilung. Die Provision wird in der Regel hälftig zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt. Die genauen Konditionen besprechen wir transparent im Erstgespräch.
Übernimmt WVJO auch die Vermietung nach dem Kauf?
Seit 2020 gilt die gesetzliche Maklerprovisionsteilung. Die Provision wird in der Regel hälftig zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt. Die genauen Konditionen besprechen wir transparent im Erstgespräch.
Wir verkaufen jedes Objekt
Ihr zuverlässiger Immobilienpartner in München
120 verkaufte Objekte
4 Auszeichnungen
8 Jahre Erfahrung
Wir sind Ihr zuverlässiger Partner für den erfolgreichen Verkauf,die Vermietung und Verwaltung Ihrer Immobilie.
100 Mio. €
Verkaufsvolumen
Ø 30 Tage
Vermarktungsdauer
Jetzt in Immobilien investieren: Sprechen Sie mit uns
Ob erste Eigentumswohnung als Kapitalanlage oder Ausbau eines bestehenden Portfolios: Wir nehmen uns Zeit für Ihre Situation und zeigen Ihnen Objekte, die sich wirklich rechnen. Deutschlandweit, transparent kalkuliert und ohne Verkaufsdruck.
Telefonisch, per E-Mail oder über unser Kontaktformular.
Wir melden uns in der Regel innerhalb von 24 Stunden.
