Eine Immobilie ist in den meisten Familien der größte Vermögenswert, und gleichzeitig der Teil des Nachlasses, über den am häufigsten gestritten wird. Denn anders als ein Kontoguthaben lässt sich ein Haus nicht einfach durch drei teilen. Wer seine Immobilie vererben möchte, sollte deshalb zwei Dinge klären: Wer soll sie bekommen, und was kostet der Übergang an Steuern? Dieser Beitrag erklärt die gesetzliche Erbfolge, die wichtigsten Gestaltungswege und die Regeln, mit denen die Erbschaftssteuer im besten Fall komplett entfällt.
Was passiert ohne Testament? Die gesetzliche Erbfolge
Ohne Testament greift die gesetzliche Erbfolge. Beim verbreiteten Güterstand der Zugewinngemeinschaft erbt der Ehepartner neben Kindern die Hälfte, die Kinder teilen sich die andere Hälfte. Klingt fair, führt bei Immobilien aber direkt in die kritischste Konstellation des Erbrechts: die Erbengemeinschaft. Ehepartner und Kinder gehören dann das Haus gemeinsam, und zwar nur gemeinsam. Jede Entscheidung, von der Vermietung bis zum Verkauf, braucht Einigkeit.
In der Praxis ist die Erbengemeinschaft der häufigste Grund, warum geerbte Immobilien jahrelang leer stehen oder unter Wert verkauft werden. Kann sich die Gemeinschaft nicht einigen, droht am Ende die Teilungsversteigerung, bei der regelmäßig deutlich weniger erlöst wird als am freien Markt. Wer vererbt, sollte diese Dynamik kennen, denn sie lässt sich mit klaren Regelungen zu Lebzeiten fast immer vermeiden.
Testament und Erbvertrag: So bestimmen Sie selbst
Mit einem Testament legen Sie fest, wer die Immobilie erhält, und können Ausgleichszahlungen für die übrigen Erben anordnen. Zwei Formen sind gültig: das eigenhändige Testament, das vollständig handschriftlich verfasst und unterschrieben sein muss, und das notarielle Testament. Ehepaare nutzen häufig das Berliner Testament, in dem sich die Partner gegenseitig als Alleinerben einsetzen und die Kinder erst nach dem Tod des zweiten Elternteils erben. Das sichert den überlebenden Partner ab, kann aber die Freibeträge der Kinder beim ersten Erbfall ungenutzt lassen, dazu gleich mehr.
Wichtig zu wissen: Ganz enterben lässt sich die nächste Familie nicht. Kinder und Ehepartner behalten ihren Pflichtteil, die Hälfte des gesetzlichen Erbteils als Geldanspruch. Steht dem Nachlass außer der Immobilie wenig Barvermögen gegenüber, kann ein geltend gemachter Pflichtteil die Erben zum Verkauf zwingen. Auch das gehört in eine ehrliche Nachlassplanung.
Erbschaftssteuer: Freibeträge und Steuersätze
Ob und wie viel Erbschaftssteuer anfällt, hängt vom Verwandtschaftsverhältnis und vom Wert der Immobilie ab. Die wichtigsten Freibeträge:
- Ehepartner und eingetragene Lebenspartner: 500.000 Euro
- Kinder: 400.000 Euro, und zwar pro Elternteil
- Enkel: 200.000 Euro
- Geschwister, Nichten, Neffen und Unverheiratete: nur 20.000 Euro
Erst der Wert oberhalb des Freibetrags wird versteuert, bei Ehepartnern und Kindern mit 7 bis 30 Prozent, bei entfernteren Verwandten und Nichtverwandten mit bis zu 50 Prozent. Gerade im Großraum München und Dachau, wo ein durchschnittliches Einfamilienhaus die Kinder-Freibeträge locker übersteigt, wird die Steuerfrage damit schnell sechsstellig relevant. Die Basis jeder Planung ist deshalb der realistische Marktwert: Über unsere kostenlose Immobilienbewertung wissen Sie in wenigen Minuten, in welcher Größenordnung sich Ihr Nachlass tatsächlich bewegt und ob die Freibeträge reichen.
Wann entfällt die Erbschaftssteuer bei Immobilien komplett?
Neben den Freibeträgen gibt es eine Regel, die viele Familien komplett steuerfrei stellt: das Familienheim. Erbt der Ehepartner die gemeinsam bewohnte Immobilie und wohnt zehn Jahre lang selbst darin weiter, bleibt das Haus vollständig steuerfrei, ohne jede Wertgrenze. Für Kinder gilt dasselbe bis zu einer Wohnfläche von 200 Quadratmetern, der darüber liegende Anteil wird anteilig versteuert. Zwei Bedingungen sind entscheidend: Der Einzug muss unverzüglich erfolgen, als Richtwert gelten sechs Monate, und die Selbstnutzung muss zehn Jahre bestehen bleiben. Wer vorher auszieht oder verkauft, verliert die Befreiung rückwirkend, außer es liegen zwingende Gründe wie Pflegebedürftigkeit vor.
Die Familienheim-Regel ist großzügig, passt aber nicht in jede Lebensrealität. Kinder mit eigenem Wohnort ziehen selten für zehn Jahre ins Elternhaus. In solchen Fällen ist es oft ehrlicher, mit Freibeträgen, frühzeitiger Übertragung oder einem geplanten Verkauf zu arbeiten, statt eine Selbstnutzung zu konstruieren, die das Finanzamt später kippt.
Die Alternative: Zu Lebzeiten übertragen
Wer die Steuerlast weiter senken möchte, kann die Immobilie ganz oder teilweise schon zu Lebzeiten verschenken. Der große Hebel: Die Freibeträge gelten alle zehn Jahre neu. Wer früh beginnt, kann auch größere Vermögen in mehreren Etappen steuerfrei übertragen, und mit einem eingetragenen Nießbrauch behalten Sie dabei lebenslang das Wohn- und Vermietungsrecht. Wie die Schenkung im Detail funktioniert und welche Fallstricke es gibt, behandeln wir in einem eigenen Beitrag zur Schenkungssteuer.
Und wenn keiner der Erben die Immobilie übernehmen möchte, ist auch das eine legitime Entscheidung, am besten eine gemeinsam getroffene. Ein zu Lebzeiten oder im Erbfall geordneter Verkauf zum Marktwert ist für viele Familien die sauberste Lösung, weil sich Geld im Gegensatz zum Haus gerecht aufteilen lässt. Wir begleiten Familien und Erbengemeinschaften dabei diskret, vom Hausverkauf in München bis zum Grundstücksverkauf in Dachau, inklusive einer Preisermittlung, die auch vor Miterben und dem Finanzamt Bestand hat.
Häufige Fragen zum Vererben einer Immobilie
Muss ein Testament notariell beurkundet werden?
Nein, ein vollständig handschriftliches und unterschriebenes Testament ist gültig. Das notarielle Testament hat aber zwei Vorteile: Es ist schwerer anfechtbar, und es ersetzt in der Regel den Erbschein, was den Erben später Zeit und Kosten spart.
Müssen die Erben das Finanzamt informieren?
Ja. Ein Erwerb von Todes wegen ist dem Finanzamt innerhalb von drei Monaten formlos anzuzeigen. Ob danach eine Erbschaftssteuererklärung nötig ist, entscheidet das Finanzamt und fordert sie gegebenenfalls an.
Wie bewertet das Finanzamt die geerbte Immobilie?
Nach standardisierten Verfahren auf Basis von Bodenrichtwerten und Vergleichsdaten, ohne Besichtigung. Das Ergebnis fällt nicht selten höher aus als der tatsächlich erzielbare Preis. Ein niedrigerer Wert lässt sich unter anderem durch ein Gutachten oder einen zeitnahen Verkauf nachweisen, mehr dazu in unserem Beitrag zum Verkauf geerbter Immobilien.
Was passiert mit einer laufenden Finanzierung?
Die Erben übernehmen mit der Immobilie auch die Schulden. Der Kredit läuft weiter und muss bedient werden. Ist der Nachlass insgesamt überschuldet, kann die Erbschaft innerhalb von sechs Wochen ausgeschlagen werden.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Verbindliche Auskünfte zu Ihrem Einzelfall erhalten Sie bei Notar, Fachanwalt für Erbrecht oder Ihrem Steuerberater.
