Wer eine Immobilie erbt, steht meist ungeplant vor großen Entscheidungen: behalten, vermieten oder verkaufen? Und über allem schweben zwei Steuerfragen, die sich hartnäckig vermischen: die Erbschaftssteuer auf den Erwerb und die mögliche Spekulationssteuer auf den Verkauf. Dieser Beitrag beantwortet die drei Fragen, die sich fast jeder Erbe stellt: Muss ich beim Verkauf Steuern zahlen? Wie ermittelt das Finanzamt den Wert im Erbfall, und was tue ich, wenn dieser Wert zu hoch angesetzt ist? Und wie läuft der Verkauf praktisch ab, gerade in einer Erbengemeinschaft?
Frage 1: Wann ist der Verkauf einer geerbten Immobilie steuerfrei?
Die gute Nachricht vorweg: In den meisten Erbfällen fällt beim Verkauf keine Spekulationssteuer an. Denn mit der Erbschaft beginnt keine neue Spekulationsfrist. Als Erbe treten Sie steuerlich vollständig in die Fußstapfen des Verstorbenen und übernehmen sowohl dessen Kaufdatum als auch dessen Nutzungshistorie. Daraus ergeben sich drei steuerfreie Konstellationen:
- Der Kauf liegt über zehn Jahre zurück: Hat der Erblasser die Immobilie vor mehr als zehn Jahren erworben, können Sie sofort steuerfrei verkaufen, egal ob sie vermietet war.
- Der Erblasser hat selbst darin gewohnt: Auch die Eigennutzung des Verstorbenen wird Ihnen zugerechnet. Hat er die Immobilie im Jahr des Verkaufs und den beiden Vorjahren bewohnt, bleibt der Verkauf steuerfrei, selbst innerhalb der Zehnjahresfrist.
- Sie ziehen selbst ein: Nutzen Sie die geerbte Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst, greift die Eigennutzungsregel ebenfalls, angebrochene Jahre zählen mit.
Kritisch wird es nur in einer Konstellation: Der Erblasser hat vor weniger als zehn Jahren gekauft und vermietet, und Sie verkaufen, ohne selbst einzuziehen. Dann läuft die Frist einfach weiter, und der Gewinn wird mit Ihrem persönlichen Steuersatz besteuert. Wie sich die Steuer berechnet und welche Ausnahmen es gibt, lesen Sie in unserem Beitrag zur Spekulationssteuer. Ein Sonderfall verdient noch Aufmerksamkeit: Wurde die Immobilie als steuerfreies Familienheim geerbt, geht diese Erbschaftssteuer-Befreiung rückwirkend verloren, wenn Sie innerhalb von zehn Jahren ausziehen oder verkaufen, ohne zwingenden Grund wie Pflegebedürftigkeit.
Frage 2: Wie wird der Wert einer Immobilie im Erbfall ermittelt?
Für die Erbschaftssteuer bewertet das Finanzamt die Immobilie zum Todestag, und zwar am Schreibtisch: nach standardisierten Verfahren des Bewertungsgesetzes, auf Basis von Bodenrichtwerten, Vergleichspreisen und pauschalen Rechengrößen, ohne jede Besichtigung. Zustand, Renovierungsstau, ungünstiger Schnitt oder ein schwieriges Grundstück fließen dabei kaum ein. Seit der Reform der Bewertungsparameter fallen diese typisierten Werte zudem tendenziell höher aus als früher. Das Ergebnis: Nicht selten setzt das Finanzamt mehr an, als die Immobilie am Markt tatsächlich erzielen würde, und die Erbschaftssteuer fällt entsprechend höher aus.
Dagegen können Sie sich wehren, das Gesetz sieht den Nachweis des niedrigeren Werts ausdrücklich vor. Zwei Wege sind anerkannt: das Gutachten eines qualifizierten Sachverständigen oder des Gutachterausschusses, oder ein tatsächlich erzielter Verkaufspreis, wenn der Verkauf zeitnah zum Erbfall erfolgt, als Maßstab gilt rund ein Jahr. Der zweite Weg wird oft übersehen: Wer ohnehin verkaufen möchte und einen marktgerechten Preis erzielt, liefert damit gleichzeitig den stärksten Beweis gegen eine überhöhte Finanzamts-Bewertung. Ein Gutachten kostet je nach Objekt schnell einen vierstelligen Betrag, der reale Kaufpreis kostet nichts.
Und falls Sie sich fragen, was das Nachlassgericht mit dem Wert zu tun hat: Es ermittelt den Nachlasswert nur zur Berechnung der Gerichts- und Erbscheinkosten, meist auf Basis Ihrer eigenen Angaben im Nachlassverzeichnis. Für die Erbschaftssteuer ist ausschließlich die Bewertung des Finanzamts maßgeblich.
Für Ihre eigene Orientierung brauchen Sie keinen dieser Umwege: Mit unserer kostenlosen Immobilienbewertung für München und Umgebung wissen Sie schnell, wo die geerbte Immobilie am Markt wirklich steht, und können auf dieser Basis entscheiden, ob sich ein Gutachten lohnt oder der Verkauf der klügere Weg ist.
Frage 3: Wie läuft der Verkauf praktisch ab?
Vor dem Verkauf muss das Grundbuch berichtigt werden, denn verkaufen kann nur, wer als Eigentümer eingetragen ist. Dafür brauchen Sie einen Erbschein oder ein notarielles Testament samt Eröffnungsprotokoll. Ein Tipp, der bares Geld spart: Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist die Grundbuchberichtigung gebührenfrei.
Komplexer wird es in der Erbengemeinschaft, denn verkauft werden kann nur gemeinsam. Bewährt hat sich diese Reihenfolge: zuerst eine neutrale Wertermittlung, die alle Miterben akzeptieren, dann die Entscheidung zwischen Auszahlung einzelner Erben und gemeinsamem Verkauf, und erst danach die Vermarktung. Ein marktgerecht ermittelter Preis nimmt dem häufigsten Streitpunkt die Grundlage, nämlich dem Verdacht, jemand werde übervorteilt. Scheitert die Einigung dauerhaft, bleibt nur die Teilungsversteigerung, bei der regelmäßig deutlich weniger erlöst wird als am freien Markt. So weit muss es nicht kommen: Wir begleiten Erbengemeinschaften diskret und neutral durch den gesamten Verkauf, von der Wertermittlung über die Unterlagenbeschaffung bis zum Notartermin, ob Wohnung in Dachau oder Haus in München.
Häufige Fragen zum Verkauf geerbter Immobilien
Fällt beim Verkauf zusätzlich zur Erbschaftssteuer noch eine Steuer an?
Nur wenn die Spekulationsfrist des Erblassers noch läuft und keine Eigennutzung vorliegt. Erbschaftssteuer und Spekulationssteuer sind zwei getrennte Steuern: Die eine besteuert den Erwerb, die andere den Veräußerungsgewinn.
Senkt ein schneller Verkauf meine Erbschaftssteuer?
Er kann. Liegt der zeitnah erzielte Kaufpreis unter dem vom Finanzamt angesetzten Wert, dient er als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts, und die Erbschaftssteuer wird auf dieser Basis festgesetzt.
Muss ich vor dem Verkauf einen Erbschein beantragen?
Nicht zwingend. Ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll ersetzt den Erbschein in der Regel auch gegenüber dem Grundbuchamt. Nur bei handschriftlichem Testament oder gesetzlicher Erbfolge führt am Erbschein meist kein Weg vorbei.
Was gilt, wenn ich meinen Erbteil an einen Miterben verkaufe?
Der Verkauf eines Erbanteils ist rechtlich etwas anderes als der Verkauf der Immobilie und notariell zu beurkunden. Die steuerlichen Folgen hängen vom Einzelfall ab, lassen Sie sich hier vor der Unterschrift beraten.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Verbindliche Auskünfte zu Ihrem Erbfall erhalten Sie bei Notar, Fachanwalt für Erbrecht oder Ihrem Steuerberater.
